よくあるご質問

FAQ

お見積り等についての質問集

Q.1見積はどの業者に頼めば良いの?

Q.2見積の選定は、金額が安いだけで決めて良いの?

大規模修繕工事でよくある質問集

Q.1他の居住者(修繕委員会や理事会以外)には、どのように工事の内容を伝えれば良いですか?

Q.2工事はどのように進んでいきますか?

Q.3工事中、ベランダは使えますか?

Q.4ベランダ防水工事の時には、エアコンの室外機を撤去しなければいけないと聞きましたが…?

Q.5ベランダ防水工事の時に、エアコンは使用できますか?

Q.6生活をしている中での工事ということで、特に子供達が心配ですが…?

Q.7マンションの周りに仮設足場ができると部外者の侵入などが心配ですが…?

Q.8玄関の扉を塗装する場合、在宅は必要でしょうか?必要な場合、日数はどれぐらいかかりますか?

お見積り等についての回答

A.1

建物診断等で工事項目を決定後、見積依頼を工事業者へ行います。では、どの会社に見積を依頼するべきなのか?業者の選定基準が必要になります。

今まで携わってきた管理組合の選定基準の傾向をここで紹介いたします。

[1]会社の経営状態は良いか?

(施工中から保証期間まで、会社自体が存続しているかが心配)

→経営事項審査・財務諸表などで経営状態を確認

[2]改修工事の実績はあるか?

(改修工事のノウハウがしっかりあるのか?)

→実績表等で確認。

[3]一級もしくは二級の建築施工管理技士が現場管理を行えるか?

(改修工事をわからない者が現場管理をすることはないか?)

→有資格者の現場管理を条件とする。

[4]同規模のマンションの改修実績はあるか?

→実績表等で確認

マンションから近い業者(地元業者)を選定基準に加える管理組合も多くあります。見積は、5社〜7社程度に依頼するのが一般的です。業者を集める方法として、[1]営業に来ている業者に声を掛ける、[2]新聞紙面(マンション管理新聞等)に一般公募を呼びかける、[3]居住者から推薦業者を募集する等があります。最近では、インターネットのホームページを見て依頼する管理組合も増えています。

A.2

大規模修繕工事は、管理組合の修繕積立金で行う大事な工事になります。
その為、金額が安いことは第一条件です。しかし、安い工事で質も悪いようでは、工事自体が失敗となります。適正価格は必ずあり、その金額より下がってしまえば、当然工事の質に影響がでます。また、見積段階では、一番安値であっても実際の工事になってから追加工事が増え、結果的には他の業者の方が安値である可能性も出てきます。
工事の項目(数量や使用材料)を統一して同じ条件での競争見積を行っても、工事の質までは判断できません。その為、金額以外でも判断する基準を持っておくことが必要です。業者の見積に取り組む姿勢や工事の考え方、工事に対してのノウハウなど、見積上では見えない部分も選定事項に含む事が重要です。通常2〜3社程度を見積業者から選定し、直接業者と面談するヒアリング選考会をほとんどの管理組合が設けています。その場で、実際に現場を担当する「現場代理人」の人柄や工事の知識、経験を選定基準として最終的に業者を決定します。また、工事の保証内容やアフターメンテナンスの取組み方なども重要な選定基準となります。

大規模修繕工事でよくある質問の回答

A.1

工事業者は受注決定後、工事着工前に住民説明会を行います。業者によってやり方は様々ですが、全対象者(所有者・占有者)に説明会の参加を呼びかけ(管理組合と施工業者の協力が必要)、説明会を行います。 参加者を多く集める場所の確保が必要になります。住民説明会では、現場を担当する「現場代理人」が主に工事中の留意事項を説明します。説明会に参加できなかった方にも資料をお配りし、随時、現場代理人が説明します。

A.2

工事はまず、[1]マンションの周りに仮設の作業用足場を組み上げる所から始まります。仮設足場の設置後、[2]マンションの劣化調査を行います。劣化調査後、[3]劣化箇所の補修工事(下地補修工事)を行い、[4]シーリング工事、[5]外壁塗装工事、[6]防水工事と進んでまいります。
各重要工程(下地補修や足場解体前の外壁面等、後から確認が出来ない工事)については、その工程完了時に管理組合の立会い検査を行います。最終的に全工事完了時に管理組合立会いのもと、竣工引渡し検査を行い工事完了となります。

A.3

工事によっては、ベランダの使用が出来なくなる時期があります。
ベランダ側の塗装工事中やベランダ防水工事中は、ベランダに出られなくなります。通常、塗装工事で約1週間、ベランダ防水工事で5日間ベランダに出られない期間が発生します。

A.4

一般的なエアコンを使用されている場合は、室外機専用の台を設置して防水を行いますので、撤去は必要ありません。

A.5

ベランダ防水を施工中の場合は、エアコンの使用ができなくなります。
エアコン使用時には室外機から水が流れる為、防水材が不良硬化をおこし防水機能を著しく低下させる為です。

A.6

大規模修繕工事は、通常の生活の中で行う工事になります。
施工業者は子供にもわかりやすいように漫画での危険標識(ペンキ塗立て注意や立入禁止)看板の設置や、危険作業時(足場資材の搬入等)にガードマンの設置を行い居住者の安全確保に努めます。また、各居住者が現在行われている工事の内容が掌握できるように随時、広報を行います。しかし、より安全な工事を進めるためには、家族で子供が危険箇所で遊ばないように指導をしていく事が重要です。

A.7

足場の設置中は、部外者の侵入が容易になり防犯対策が必要になります。
防犯対策としては主に、[1]1階まわりに金網をはり、部外者の侵入を防ぐ対策。[2] 簡易鍵(防犯ロック)を貸出し窓からの侵入を防ぐ対策。[3] センサーライトを設置して侵入を防ぐ対策などがあります。
業者によっては、部外者の侵入に気付きやすくする為に、[4]作業員と部外者を識別する対策を行っています。また、高額にはなりますが、[5]足場防犯システム(足場作業者パス携帯によるセンサー式防犯システム)があります。

A.8

玄関の扉を塗装する時には、在宅が必要になります。
作業は1日で終わりますが、工程として錆止め塗装で2時間程度(作業30分程度に乾燥時間が1時間半程度)、仕上げ作業で4時間程度(作業30分程度に乾燥時間が3時間半程度)がかかり、その時間の在宅が必要になります(施錠ができない為)。平日に調整が出来ない場合は、管理組合と協議の上で休日対応もしています。

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